El juicio de arrendamiento está regulado en la Ley 18.101, y es aquel que permite dar término anticipado a un contrato de arrendamiento, si este se ha incumplido, ya sea por las causales legales o las que señalen en el propio contrato.
Causales legales de término del contrato de arrendamiento
- Cumplimiento del plazo pactado;
- Desahucio (una de las partes comunica a la otra su intención de poner término al contrato);
- Sentencia judicial
¿Cómo iniciar un juicio de arrendamiento?
En primer lugar debemos contar con toda la documentación necesaria, tales como:
- Contrato de arrendamiento
- Certificado de dominio vigente
- Carta certificada de aviso previo (sólo en el caso que exista)
- Talonarios de boletas o transferencia que acredite el pago de las rentas
- Boletas de servicios básicos en caso de existir deudas
Una vez reunidos todos estos antecedentes es posible iniciar con la redacción y eventual presentación de la demanda, la cual tendrá por objeto principal la restitución del bien inmueble, de forma consecuencial también se terminará con el contrato de arrendamiento, a su vez se busca el pago de las rentas y/o cuentas de servicio básicos adeudadas.
Modificación Ley 21.461 de 2022
Si bien el procedimiento de la Ley 18.101 fue creado para ser rápido y eficaz, en la actualidad esto se ve dilatado por las dificultades de practicar la notificación del demandado, alargando el proceso hasta los 6 meses aproximadamente.
El procedimiento se estructura de esta forma:
- Interposición de la demanda;
- Resolución que da curso a la demanda y cita a audiencia de contestación, conciliación y prueba;
- Notificación de la demanda (Práctica la primera reconvención de pago al demandado)
- Audiencia de Contestación, conciliación y prueba (Práctica la segunda reconvención de pago al demandado);
- Sentencia
Esta es la estructura que establece la Ley 18.101, sin embargo en junio del año 2022 se publicó la Ley 21.461, la cual viene a modificar este procedimiento, agregado y derogando varios aspectos los más relevantes son:
- En la audiencia de contestación, conciliación y prueba el Juez puede decretar la restitución anticipada del inmueble arrendado aún cuando no se haya dictado sentencia.
- Demandado tiene una plazo de 10 días corridos para pagar el capital, interés y costas
- Demandado no paga o no comparece a la audiencia de contestación, conciliación y prueba, se procede al alzamiento de éste y/o los demás ocupantes del bien inmueble
- La resolución que da curso a la demanda, tendrá mérito de sentencia definitiva firme, y servirá al demandante como título suficiente para su ejecución, en caso de no pago o no comparecencia del demandado.
- Se elimina la segunda reconvención de pago la cual se practica en la audiencia de contestación, conciliación y prueba
- Los contratos de arrendamiento escritos deben tener las firmas autorizadas por notario público.
- En los contratos de arrendamiento consensuales (no constan por escrito) se presumirá como renta el monto que consigne en los depósitos de pago de a lo menos 3 meses consecutivos, o bien, en caso de no existir documentos, se presume que sera la renta que declare el arrendatario.
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