A pesar de la importancia que el pago oportuno de los gastos comunes tiene para el buen desenvolvimiento del régimen de copropiedad inmobiliaria, es común que, dentro de los condominios sometidos a dicho régimen, mensualmente sin excepción más de una unidad adeude gastos comunes, sumas que en no pocas ocasiones alcanzan cifras de millones de pesos por tan solo una unidad. Lo anterior exige que las administraciones de los condominios utilicen medios óptimos para obtener el pago de los gastos comunes adeudados.
¿Cómo cobrar gastos comunes adeudados?
El administrador puede hacer uso de las siguientes vías en contra de copropietario deudor:
-Declararlo copropietario inhábil: esto le impide al copropietario deudor votar en decisiones importantes dentro de la asamblea de copropietarios.
-Corte del suministro eléctrico: el reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios adeuden gastos comunes.
-Remate de la propiedad: A pesar de que a veces las vías extrajudiciales destinadas a obtener el pago de los gastos comunes adeudados pueden funcionar, la manera más segura de obtener el pago integral de los gastos comunes impagos es a través del cobro ejecutivo de los gastos comunes por medio de una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes interpuesta ante el Juzgado Civil competente.
¿Qué es el cobro ejecutivo o judicial de gastos comunes?
El cobro ejecutivo o judicial de gastos comunes es el cobro que se realiza a través de un procedimiento ejecutivo destinado a obtener el pago de los gastos comunes adeudados mediante el embargo y posterior remate de bienes del copropietario deudor de gastos comunes.
¿Cuáles son los requisitos para iniciar el cobro ejecutivo de gastos comunes?
Para iniciar un procedimiento ejecutivo se requiere contar con un título ejecutivo que permita interponer una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
¿Qué es un título ejecutivo?
Un título ejecutivo es un documento que da cuenta de la existencia de una deuda y que cuenta con la suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento forzado de la deuda que consta en él a través de un procedimiento ejecutivo.
¿Qué títulos ejecutivos existen para obtener el pago de gastos comunes?
En conformidad al artículo 27 de la ley 19.537 son títulos ejecutivos que permiten cobrar judicialmente los gastos comunes adeudados:
-La copia del acta de la asamblea de copropietarios válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes.
Por tanto, se requiere que la asamblea de copropietarios se haya celebrado válidamente y que la copia del acta que dé cuenta de la celebración de la asamblea este autorizada por el Comité de Administración o por el administrador de la comunidad.
-Los avisos de cobro de gastos comunes, extendidos de conformidad al acta de la asamblea de copropietarios, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
En consecuencia, se requiere que los avisos de cobro de gastos comunes se extiendan en conformidad al acta de la asamblea de copropietarios donde se hayan acordado y que estos se encuentren firmados por el administrador de la comunidad.
¿Quién debe interponer la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes?
El administrador de la copropiedad, en su calidad de representante del condominio, debe interponer la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes en contra del copropietario de la unidad que ha generado la deuda.
¿Dónde notificar la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes?
En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación de la demanda ejecutiva al copropietario deudor, se le notificarán personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
¿Por qué resulta conveniente interponer una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes?
Resulta conveniente interponer una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes por tres razones principales:
1)Porque una vez notificada la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes se interrumpirá la prescripción que podría alegar el copropietario deudor, es decir, una vez notificado, los plazos de prescripción que podría reclamar para eximirse de pagar los gastos comunes adeudados ya no correrán.
2)Porque como estamos frente a un deudor que es propietario de un inmueble, a través del procedimiento ejecutivo se le podrá embargar dicho inmueble para con posterioridad rematarlo y pagar la deuda de gastos comunes con el producto del remate
3)Porque si bien el procedimiento ejecutivo de cobro de gastos comunes apunta a embargar el inmueble del copropietario deudor, no es menos cierto que frente al riesgo de verse expuesto a perder su propiedad en un remate, el copropietario deudor quiera regularizar el pago de los gastos comunes adeudados antes de que se remate su propiedad.
Para más información acerca del cobro ejecutivo de gastos comunes, te invitamos a tomar contacto con nosotros.
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